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工業用地新成員：“M0”，身份確認！
發布時間：
2024-04-09 08:52
2020年5月13日，青島市自然資源和規劃局發布了《關于加強新型產業規劃用地管理的通知（試行）》（青自然資規(規)字〔2020〕4號）。
適用范圍及期限
本通知適用于市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區。其他各區（市）、功能區可參照執行。通知自2020年6月10日起試行，有效期至2021年6月9日。
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我市首次提出“新型產業用地（M0）”，它是指融合信息技術、人工智能、工業互聯網平臺、高端裝備研發、物聯網設計研發、生物醫藥研發、文化創意、中試、無污染生產等新型產業功能以及配套生產生活服務設施的用地。新型產業項目由項目所在地自然資源主管部門提請區（市）人民政府或其指定的部門認定。
在城市建設用地分類“工業用地（M）”大類下，增加中類“新型產業用地（M0）”；在土地利用現狀分類“工礦倉儲用地（06）”一級類下，增加二級類“新型產業用地（0600）”。
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通知原文如下：
一、統籌新型產業規劃布局
（一）新型產業用地（M0）是指融合信息技術、人工智能、工業互聯網平臺、高端裝備研發、物聯網設計研發、生物醫藥研發、文化創意、中試、無污染生產等新型產業功能以及配套生產生活服務設施的用地。新型產業項目由項目所在地自然資源主管部門提請區（市）人民政府或其指定的部門認定。
在城市建設用地分類“工業用地（M）”大類下，增加中類“新型產業用地（M0）”；在土地利用現狀分類“工礦倉儲用地（06）”一級類下，增加二級類“新型產業用地（0600）”。
（二）發揮規劃引領作用。明確新型產業用地布局和結構，引導新型產業空間結構合理分布，新型產業用地重點選址布局于交通便捷、配套完善的區域。按照國土空間總體規劃確定的工業區塊范圍進一步明確：東岸城區市南區、市北區、李滄區、嶗山區零星工業區塊可不限制新型產業用地布局，重點選擇在城區老工業企業轉型升級區域、軌道交通站點周邊、高速公路出入口附近以及新舊動能轉換重大工程實施規劃確定的重點園區、功能區、示范園區等區域安排；北岸城區的工業區塊內的新型產業用地原則上不大于轄區工業用地總面積的60%。零星工業區塊的新型產業項目選址與公共設施相鄰設置時，要充分論證，不得相互干擾。在控規編制過程中要科學研究新型產業用地布局并制定技術經濟指標，在控規成果中預留建設條件。
（三）支持產業項目統一規劃，功能適當混合。單一生產功能的開發區、產業集聚區，可按照統一配套、依法供應、統籌管理的原則，在符合國土空間規劃的前提下，適當安排建設用地用于零售商業、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等建設，推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。
新型產業用地地上建筑容積率原則上不低于2.0，可配建生產服務及小型商業、職工宿舍等生活服務設施。配套用房用地面積不大于總用地面積的15％，其計容建筑面積不大于項目總計容建筑面積的30%。產業用房應參照工業、研發、辦公建筑設計規范進行設計，不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態。停車配置指標不低于0.8車位/100平方米建筑面積。
二、保障新型產業用地供應
（四）新型產業用地供應管理堅持“規劃確定用途、用途確定供應方式、市場確定供應價格”的原則。新型產業用地區分類型可分別采取以下供應方式：
1.政府供應新型產業用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。鼓勵以先租后讓、彈性年期出讓方式供應新型產業用地。以先租后讓方式供應新型產業用地的，招標、拍賣、掛牌活動在租賃供應時組織實施，承租到期，且投資強度、畝產稅收等主要指標經評估達到約定條件的，經申請可以協議方式轉為出讓。實行彈性年期出讓方式供應的，出讓期限屆滿，且投資強度、畝產稅收等主要指標經評估達到約定條件的，經申請可以協議出讓方式續期。
2.存量工業用地經批準調整為新型產業用地的，可以協議補地價方式辦理相關手續，但法律、法規和出讓合同或劃撥決定書約定應當收回另行供應的除外。存量工業用地調整為新型產業用地的，不適用先租后讓和彈性年期出讓方式。
3.使用集體經營性建設用地建設新型產業項目的，按屆時的有關規定執行。
（五）新型產業用地的出讓期限最高為50年。先租后讓的，租賃年期不超過10年，與后續出讓年期之和最高不得超過50年；彈性年期出讓的，出讓年期可在10年至50年內根據實際情況設定。
（六）合理確定新型產業用地的地價水平。在開展地價評估時，新型產業用地地價參照同地段商務金融用地市場評估樓面地價的20%，并按照實際出讓期限和房產自持比例修正后確定，且不低于國家、省規定的同地段工業用地出讓最低價。房產自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系數為1.2；大于80%的，修正系數為1.0。政府供應新型產業用地的，地價評估時點按照政府供地時點確定；存量工業用地調整為新型產業用地的，地價評估時點按照土地使用權人申請時點確定。
1.政府供應新型產業用地出讓地價評估測算公式為：
P＝C×20％×S×A×（N/50）
其中：P為新型產業用地評估價格，C為出讓時點同地段商務金融用地市場評估樓面地價，S為該地塊的計容建筑總面積，A為房產自持比例修正系數， N為出讓年期（先租后讓的，為租賃年期與出讓年期之和）。
實行先租后讓方式供應的，土地租賃期間的租金，根據建設用地使用權成交價進行修正后確定，修正系數為租賃年期與最高出讓年期的比值，按年平均收取，即：年租金＝租賃年期÷（租賃年期+出讓年期）×成交價÷租賃年期。土地出讓期間出讓價款為成交價減去租賃期間已支付租金的余額，即：出讓價款＝成交價－已支付租金。
2.存量工業用地調整為新型產業用地評估測算公式為：
P=C×20％×S×A-R
其中：P為應補交土地價款評估總額，C為申請時點同地段商務金融用地市場評估樓面地價，S為計容建筑總面積，A為房產自持比例修正系數，R為存量工業用地的劃撥土地價值或出讓土地剩余年期價值。
三、規范新型產業用房分割轉讓
（七）新型產業項目用地中建設的計容房產自持比例不得低于項目計容建筑總面積的50%，其中配建的生產服務及小型商業、職工宿舍等生活服務設施不得分割登記、轉讓和抵押。產業用房可以按規劃批準的幢、層、套、間等可獨立使用、權屬界線封閉的空間為基本單元分割登記、轉讓（屬全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等公共設施除外）。
（八）新型產業用地上所建產業用房，首次轉讓的受讓人須為經產業主管部門認定的符合產業發展方向的企業法人。再次轉讓時，其不動產權證應滿5年（企業破產倒閉的除外），次受讓人也應符合首次轉讓條件。
四、強化新型產業項目履約監管
（九）各區（市）自然資源主管部門在辦理新型產業項目用地供應時，要將產業主管部門確定的產業類型、生產技術、產業標準、產品品質等要求，以及投資強度、投產時間、產出效率、節能環保、畝均稅收等相關內容納入建設用地使用權出讓文件和項目履約監管協議。土地使用人與各區（市）自然資源主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同時，須同時與屬地各區（市）政府或功能區管委簽訂項目履約監管協議。
本通知適用于市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區。其他各區（市）、功能區可參照執行。
本通知自2020年6月10日起試行，有效期至2021年6月9日，由市自然資源和規劃局負責解釋。此前已發布的與新型產業規劃用地管理有關的文件與本通知不一致的，以本通知為準。
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